Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» вводиться ринок землі в Україні.

Відповідно до Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» встановлюється, що з 1 липня 2021 року набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

 

Які ж обмеження будуть діяти при купівлі/продажу землі сільськогосподарського призначення у 2021 році?

Однак, вищевказаним Законом зазначається, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави.

Також, цим Законом передбачено перелік осіб, яким забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом (Громадянами Російської Федерації);

•   особами, які належать або належали до терористичних організацій;

• юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

• фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами.

Відповідно до змін, які внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» будуть діяти і інші обмеження, а саме:

Не можливо буде придбати землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (здаються лише в оренду). Також, під заборону потрапили землі, які розташовані на тимчасово окупованих територіях в Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину.

Законом встановлено, що загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 000 гектарів, але до 1 січня 2024 року встановлено ліміт відповідно до якого, громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.

Таким чином, земельна реформа відбудеться в два етапи. Починаючи з 1 липня 2021 року відбудеться скасування мораторію, яким заборонено купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення, при цьому переважне право на купівлю землі надається фізичним особам, на кожну особу площа земельної ділянки не повинна перевищувати 100 га. З 2024 року відбудуться зміни учасників ринку землі та граничний розмір землі.

Крім того, інформую, що дія закону не встановлює меж на розмір ділянок та не може бути зменшено для тих громадян, які володіли землею до набуття чинності нового закону.

Як купити земельну ділянку у 2021 році?

Якщо Ви самостійно визначились яку земельну ділянку хочете придбати, у такому разі Вам необхідно домовитися з продавцем про умови майбутнього договору купівлі-продажу, зокрема про ціну купівлі, порядок розрахунків, розподіл витрат на укладення договору.

Також, земельну ділянку можна обрати на сайті https://prozorro.sale/. Після цього необхідно зареєструватися на одному з електронних майданчиків, подати заяву на участь в аукціоні через особистий кабінет на майданчику, сплатити гарантійний та реєстраційні внески, подати цінову пропозицію на торги, взяти участь в аукціоні і перемогти. Після цього необхідно укласти договір купівлі-продажу та оплатити вартість земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до статті 655 Цивільного Кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Для укладення договору купівлі-продажу Вам необхідні наступні документи:

Þпаспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків (покупця та продавця);

Þзвіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;

Þдокументи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право власності на земельну ділянку або Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи Державний акт);

ÞВитяг з Державного земельного кадастру.

Крім того, необхідно перевірити, чи зазначено у документі, що підтверджує право власності на земельну ділянку, її кадастровий номер. Його наявність є обов'язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу. При відсутності кадастрового номеру, його необхідно буде присвоїти. Після чого, бажано перевірити чи внесені дані до Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, земельну ділянку с/г призначення Ви зможете придбати після набрання чинності закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».

Встановлення ціни на сільськогосподарські землі у 2021році?

Відповідно до статті 655 Цивільного Кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Крім того, заключаючи договори купівлі-продажу земельної ділянки, істотною умовою договору є ціна земельної ділянки, яка набувається у власність.

Також, Цивільним Кодексом України, а саме п.1.статті 632 передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» визначено, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку".

Для того, щоб орієнтуватися в цінах на землю, потрібно розуміти від яких факторів залежить ціноутворення. Перш за все, ринок землі грунтується на попиті та пропозиції, але не менш важливим є місце розташування ділянки, якість грунту, відсутність будь-яких обтяжень, прибутковість. Щоб точно визначитись з вартістю земельної ділянки потрібно скористатися висновками експертів.

Що таке нормативно грошова оцінка? 

Відповідно до положень Закону України «Про оцінку земель» експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Варто звернути увагу! Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до вимог цього Закону та Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій". За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Також, дізнатися про нормативно-грошову оцінку своєї ділянки можна на сайті https://ngo.land.gov.ua/.

Таким чином, загалом, ціну на землю формуватиме ринок. Але, враховуйте, що з моменту відкриття ринку землі та до 2030 року, вартість ділянки не може бути нижчою, ніж показник нормативно грошової оцінки, при цьому, верхня межа вартості землі не встановлена.

Важливо! Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Якщо у Вас виникли додатково питання з цієї теми, юридичні консультації і безоплатну правову допомогу ви можете отримати у Слобожанському Бюро правової допомоги: смт. Слобожанське, вул. Василя Сухомлинського 42; під’їзд №3 (від військкомату), каб. № 1, або звернувшись за тел.: 098-442-92-85 ел. адреса: Slobozhanske@legalaid.dp.ua

Заступник начальника відділу

«Слобожанське бюро правової допомоги»

Лабойко Ірина Миколаївна